不動産投資の基礎知識｜収益の仕組み・メリット・リスク・利回りの考え方

不動産投資を検討するとき、まず目に入るのは「利回り○%」「毎月○万円の手取り」といった数字です。

ただ、その数字がどんな前提で計算されているかによって、実際に手元に残るお金は大きく変わります。

さらに、ローンの組み方や税金の仕組み、売却するときのことまで考えると、確認したい点は意外と多くあります。

この記事では、不動産投資の仕組みから、モデルケースで見る収支、判断に役立つ指標、税金のポイント、購入前に確認したいことまで、順を追って整理します。

第1章 不動産投資の仕組み

不動産投資とは、マンションやアパートを購入して人に貸し、家賃収入を得る投資です。

不動産投資で得られる利益は、次の2種類に分けられます。

1. インカムゲイン
2. キャピタルゲイン

① インカムゲイン

インカムゲインは、物件を貸して毎月得られる家賃収入です。

株式でいえば配当にあたり、不動産投資の利益の中心になります。

ただし、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。

管理費や固定資産税、修繕費などの経費、ローンの返済、税金を差し引いた残りが、実際に手元に残るお金です。

また、建物が古くなるにつれて家賃は緩やかに下がっていくのが一般的です。

購入したときの家賃がずっと続く前提で考えないことが大切です。

② キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、物件を買ったときより高く売れた場合の売却益です。

反対に、買ったときより安くしか売れなければ損失（キャピタルロス）になります。

大切なのは、インカムゲインとキャピタルゲインを合わせて「最終的にいくら残ったか」で考えることです。

毎月の手取りが多くても、売るときに価格が大きく下がっていれば、投資全体では損をしていることもあります。

反対に、毎月の手取りが少なくても、ローンの残りが減り、物件の価格が保たれていれば、売却時にまとまったお金が残ることもあります。

「毎月いくら残るか」だけでなく「売るときまで含めていくら残るか」で判断するのが基本です。

「投資」であり「賃貸経営」でもある

株式や投資信託は、買ったあとは基本的に値動きを見守るだけです。

一方、不動産投資は、部屋を貸すという事業を自分で経営することでもあります。

家賃をいくらにするか、設備が壊れたらどこまで直すか、どの管理会社に任せるかなど、収益を左右する判断の多くをオーナー自身が行います。

管理の任せ方には、主に次の3つがあります。

管理の方法	内容	費用の目安と注意点
自主管理	入居者対応などをすべて自分で行う	費用はかからないが、手間と時間がかかる
管理委託	入居者募集や家賃の集金などを管理会社に任せる	家賃の5%前後が目安。空室の影響はオーナーが受ける
サブリース	管理会社が一括で借り上げ、入居者に又貸しする	家賃の10〜20%程度が差し引かれることが多い。保証される家賃は契約期間中でも見直されることがある

サブリースは「空室でも家賃が入る」安心感がありますが、保証額の減額や、オーナー側から簡単に解約できないことをめぐるトラブルも起きています。

契約前に、家賃の見直し条件と解約の条件を必ず確認しておきましょう。

物件の種類による違い

種類	主な特徴	確認したいこと
区分マンション	少額から始めやすく、建物の管理は管理組合が行う	管理費・修繕積立金の水準と値上がりの可能性。1室なので空室になると収入はゼロ
一棟アパート	土地の割合が高く、木造は耐用年数が短い	ローンの返済期間と、建物の耐用年数の関係
一棟マンション	投資額が大きく、建物は長持ちしやすい	将来の大規模修繕の費用、固定資産税の負担
新築	当面の修繕費が少なく、入居者を集めやすい	価格に販売会社の利益が含まれ、利回りは低め
中古	利回りが高めで、実際の家賃の実績を確認できる	修繕の履歴、ローンを組める期間

ローンを使う効果と注意点

不動産投資では、ローンを使って自己資金より大きな物件を購入できます。

これを「レバレッジ（てこの原理）」といい、うまく働けば、自己資金に対する利回りを大きく高められます。

ただし、てこは逆向きにも働きます。家賃が下がったり金利が上がったりしたときは、ローンがあるぶん影響も大きくなります。

また、ローンが有利に働くかどうかは、金利の低さだけでは判断できません。

この点は、第3章で具体的な数字を使って確認します。

第2章 モデルケースで見る収支

物件と借入の条件

ここからは、具体的な数字で収支を見てみましょう。

次のような新築の木造アパートを、ローンを使って購入したケースを考えます。

項目	内容
物件	新築の木造アパート（6戸）
物件価格	6,000万円（土地2,500万円、建物3,500万円）
家賃	1戸あたり月6.5万円（満室で年468万円）
購入時の諸費用	400万円
自己資金	1,000万円（頭金600万円＋諸費用400万円）
借入	5,400万円（金利2.0%・30年・元利均等返済）
年間返済額	約239.5万円（月約20万円）

数字は、仕組みを理解するための例です。

実際の物件価格や家賃、金利は、地域や時期、物件ごとに大きく異なります。

家賃から経費を引いた「本当の稼ぐ力」

収支を考えるときは、満室の家賃から、空室による損失と、物件の運営にかかる経費を差し引いた金額を出発点にします。

この金額を「NOI（営業純収益）」といい、物件そのものが1年間で稼ぐ力を表します。

項目	金額
家賃収入（満室）	468万円
空室による損失（5%を想定）	▲23万円
管理委託費	▲22万円
固定資産税・都市計画税	▲30万円
修繕費・原状回復費	▲20万円
損害保険料・その他	▲10万円
NOI（営業純収益）	363万円

満室の家賃468万円のうち、経費などを差し引いて物件が稼ぐのは363万円です。

販売資料の収支に、空室や修繕費が含まれていない場合は、この段階で一度組み直してみることが大切です。

ローン返済後に手元に残るお金

NOIからローンの返済額を差し引いたものが、税金を払う前に手元に残るお金です。

項目	金額
NOI（営業純収益）	363万円
ローン返済（利息106.8万円＋元金132.7万円）	▲239.5万円
手元に残るお金（税引前）	123.5万円

満室の家賃に対して、手元に残るのは約26%です。

毎月に直すと約10万円ですが、ここからさらに税金がかかります。

税金を計算するときの利益

税金の計算では、ローン返済のうち「元金」は経費になりません。借りたお金を返しているだけだからです。

その代わりに、建物の購入代金を何年かに分けて経費にする「減価償却費」が経費になります。

木造の建物は22年で、3,500万円を毎年161万円ずつ経費にしていきます。

すでに払い終えた代金を、22回に分けて少しずつ経費にしていくイメージです。

項目	金額
家賃収入（空室による損失を除く）	445万円
運営の経費	▲82万円
ローンの利息	▲106.8万円
減価償却費	▲161万円
税金を計算するときの利益（不動産所得）	95.2万円

手元に残るお金（123.5万円）と、税金を計算するときの利益（95.2万円）は一致しません。

給与などと合わせた税率を30%（所得税20%＋住民税10%）と仮定すると、税金は約28.6万円、税金を払ったあとに残るお金は約94.9万円です。

なお、購入した年に経費にできる税金などは、ここでは省略しています。

年数がたつと収支はどう変わるか

ローンの返済額は毎年同じですが、その中身は少しずつ入れ替わっていきます。

返済が進むと「利息」が減り、「元金」が増えていくのです。

経費になる利息が減るため、手元に残るお金は同じでも、税金は少しずつ増えていきます。

経過年数	利息	元金	減価償却費	税金を払ったあとに残るお金
1年目	106.8万円	132.7万円	161万円	94.9万円
10年目	80.6万円	158.9万円	161万円	87.1万円
20年目	45.5万円	194.0万円	161万円	76.5万円
23年目	33.5万円	206.0万円	0円	24.7万円

さらに、木造の建物は22年で減価償却が終わるため、23年目からは経費が大きく減り、税金が一気に増えます。

実際には家賃の下落や修繕費の増加も重なるため、1年目の収支だけでなく、20年後、30年後の収支まで購入前に確認しておくことが大切です。

第3章 物件を判断するときの指標

いくつかの物差しで確認する

物件の良し悪しは、利回りひとつでは判断できません。

「どれだけ稼ぐか」「返済に無理がないか」「価格は妥当か」を、それぞれ別の物差しで確認します。

モデルケースの数字を当てはめながら、主な物差しを見ていきましょう。

主な物差しは6つあります。

1. 表面利回りと実質利回り
2. 自己資金に対する利回り
3. 金利ではなく「返済の重さ」で比べる
4. 返済の余裕（DSCR）
5. 借入の割合（LTV）
6. 損益分岐となる入居率

① 表面利回りと実質利回り

広告に書かれている利回りの多くは、満室で経費ゼロを前提にした表面利回りです。

空室や経費、購入時の諸費用を含めた実質利回りで見ると、モデルケースでは2ポイント以上低くなります。

物件を比べるときは、実質利回りにそろえて比べるのが基本です。

② 自己資金に対する利回り

出した自己資金1,000万円が、毎年どれだけのお金を生んでいるかを表します。

同じ1,000万円をほかの方法で運用した場合と比べる目安になります。

ただし、ローンの割合が高いほどこの数字は高く見えやすく、家賃の下落や金利の上昇で大きく下がる点には注意が必要です。

③ 金利ではなく「返済の重さ」で比べる

「利回り6%で金利2%なら、差が4%もあるから安心」と考えたくなるかもしれません。

しかし、実際の返済には利息だけでなく元金も含まれます。

モデルケースでは、実質利回りが返済の重さを上回っているため、ローンは有利に働いています。

ただ、その差は金利との差（約4ポイント）ではなく、約1.2ポイントです。

金利が3.0%に上がると、年間返済額は約273万円、返済の重さは約5.1%となり、差は0.6ポイントほどまで縮まります。

「金利が低いから大丈夫」ではなく、返済額全体で余裕があるかを見ることが大切です。

④ 返済の余裕（DSCR）

物件が稼ぐお金で、ローンの返済を何倍まかなえるかを表します。

1.0倍を下回ると、家賃だけでは返済できず、持ち出しが発生します。

金融機関の審査では、1.2〜1.3倍程度以上がひとつの目安とされることが多いようです。

モデルケースでは、NOIが約34%減ると1.0倍になります。

⑤ 借入の割合（LTV）

物件の価格に対して、どれだけ借りているかを表します。

この割合が高いまま物件の価格が下がると、売っても借入を返し切れない「残債割れ」になるおそれがあります。

特に新築は、購入した直後に売ると購入価格より安くなることが多いため、実際の余裕は数字以上に小さいと考えておくのが安全です。

⑥ 損益分岐となる入居率

入居率がどこまで下がると、手元に残るお金がゼロになるかを表します。

モデルケースでは、6戸のうち2戸が空いた状態（入居率約67%）が続くと、持ち出しになる計算です。

周辺の空室の状況や、年数とともに家賃が下がることを考えて、どれだけ余裕があるかを確認しましょう。

第4章 知っておきたい税金のポイント

購入するときにかかる税金

税金	主な内容
不動産取得税	固定資産税評価額をもとに計算。土地と住宅は税率3%、宅地は評価額を2分の1にする特例があります（2027年3月31日までの取得分）
登録免許税	登記のときにかかる税金。土地の売買は1.5%、建物の売買は2%、ローンの抵当権設定は0.4%。マイホーム向けの軽減は賃貸用には使えません
印紙税	売買契約書やローンの契約書にかかります
消費税	建物部分にかかります（土地は非課税）。賃貸住宅の建物にかかった消費税は、原則として取り戻せません

個人で購入した場合、不動産取得税や登録免許税は、その年の経費にできます。

そのため購入した年は赤字になりやすいのですが、この赤字には次に説明する注意点があります。

「節税になる」の注意点

不動産投資の赤字は、原則として給与などの所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができます。これを損益通算といいます。

ただし、赤字のうち、土地を買うために借りたお金の利息にあたる部分は、相殺に使えません。

土地の割合が大きい物件では、思ったほど税金が減らないことがあります。

また、減価償却で税金が減るのは、税金の支払いが後ろの年にずれている面もあります。

売却するときには、減価償却した分だけ利益が大きく計算されるため、そのときに税金がかかります。

「節税になる」という説明を受けたときは、どの年の税金が減り、どの年に増えるのかまで確認しておきましょう。

規模が大きくなると変わること

貸している部屋がおおむね10室以上、または一戸建てがおおむね5棟以上になると、税金の計算上「事業的規模」として扱われます。

事業的規模になると、青色申告特別控除が大きくなるなどのメリットがあります。

項目	事業的規模	それ以外
青色申告特別控除	最高65万円（2027年分からは最高75万円）	最高10万円
家族への給与	経費にできる	経費にできない

青色申告特別控除は、2027年分から、電子申告に加えて帳簿を一定の形式で電子保存すると最高75万円、電子申告のみの場合は最高65万円に変わります。

持っている間にかかる固定資産税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者にかかります。

アパートやマンションの敷地は住宅用地として扱われ、1戸あたり200㎡までの部分は、固定資産税の計算のもとになる金額が6分の1になる特例があります。

新築の建物は、一定の条件を満たせば、3年間（3階建て以上の耐火構造などは5年間）、固定資産税が2分の1に減額されます。

減額の期間が終わると税金が上がるため、収支計画に反映されているかを確認しておきましょう。

売却するときの税金

売却して利益が出た場合は、ほかの所得とは分けて税金を計算します。

税率は、所有期間によって大きく変わります。

所有期間	税率（所得税・住民税など）
5年以下（短期）	39.63%
5年超（長期）	20.315%

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。

たとえば2026年8月に購入した物件は、2032年1月1日時点で所有期間が5年を超えるため、2032年以降に売却すれば長期の税率になります。

また、建物の購入代金は、減価償却した分を差し引いて計算します。

そのため、購入したときと同じ価格で売れても、利益が出たものとして税金がかかることがあります。

相続対策として購入する場合

賃貸物件は、相続税の計算で、現金よりも低く評価されることがあります。

人に貸している土地や建物は、自分で自由に使えない分だけ評価が下がる仕組みがあるためです。

ただし、この仕組みについては大きな見直しが進んでいます。

2027年1月1日以後の相続や贈与では、亡くなる前5年以内に購入や新築をした一定の賃貸物件は、購入した価格をもとに、その8割程度で評価する方向です（2026年9月に国税庁が案を公表）。

相続の直前に購入して評価を下げる方法は、今後は効果が大きく下がる見込みです。相続対策を目的とした購入は、最新の取り扱いを確認したうえで検討しましょう。

第5章 リスクと購入前に確認したいこと

不動産投資の主なリスク

収支を崩す原因は、「収入が減る」「支出が増える」「売るときに価格が下がる」の3つに分けて考えるとわかりやすくなります。

• 空室・家賃の下落
  建物が古くなる、周辺に新しい物件が増える、人口が減るといった理由で、入居率や家賃が下がるリスクです。
• 金利の上昇
  変動金利の場合、金利が上がると返済額が増え、手元に残るお金が減ります。
• 修繕・災害
  設備の交換や外壁の補修などの費用、地震や水害による損傷のリスクです。
• 売りたいときに売れない
  買い手が見つかるまで時間がかかり、価格が下がると借入を返し切れないこともあります。
• 物件そのものの問題
  建て替えができない土地や、法律の基準に合っていない建物は、ローンが組みにくく、売却も難しくなります。

水害のリスクについては、不動産を購入するときの重要事項説明で、ハザードマップ上の位置を説明することが義務付けられています。説明を受けたら、保険料や将来の売りやすさへの影響もあわせて考えておきましょう。

購入前に確認したいこと

• 購入の目的
  毎月の収入、将来の資産づくり、相続対策のうち、何を一番大切にするか。目的によって選ぶべき物件が変わります。
• 手元に残る資金
  購入後も、空室や修繕、金利の上昇に備えられるだけの預貯金が残るか。
• 収支計画の前提
  空室、家賃の下落、修繕費、金利の上昇が織り込まれているか。実質利回りで見ても成り立つか。
• ローンの条件
  金利のタイプ、返済期間、繰上返済の手数料、団体信用生命保険の内容。
• 税金の見通し
  購入した年、持っている間、売却するときに、それぞれどのくらいの税金がかかるか。
• 出口の計画
  何年後に、いくらくらいで売る想定か。そのときのローン残高と比べて、お金が残るか。

迷ったときの考え方

不動産投資は、何十年と付き合っていく投資です。

1年目の手取りや表面利回りだけで判断せず、長い期間の収支と、売るときのことまで含めて考えることが大切です。

数字を一つひとつ確認していけば、その物件がご自身の目的に合っているかどうかが、自然と見えてきます。