親や親族から実家などの不動産を相続したとき、「相続税はいくらかかるんだろう？」「そもそも、この土地や建物の価値ってどうやって計算するの？」と不安に思う方は少なくありません。
相続の手続きはただでさえやることが多く、そこに「路線価」や「固定資産税評価額」といった見慣れない専門用語が出てくると、どうしても難しく感じてしまいますよね。
でも、安心してください。 不動産の相続税評価額を出すための計算方法は、実はそこまで複雑ではありません。毎年届く「税金の明細書」や、インターネットの検索を使うだけで、誰でもご自身で大まかな金額を調べることができるんです。
この記事では、相続や税金の知識が全くない方に向けて、土地と建物の「相続税評価額」の調べ方と計算方法を、図解つきでステップごとにわかりやすく徹底解説します！
さらに、記事の最後では相続税が劇的に安くなる（最大80%オフになる）超重要な「特例」についても紹介していますので、ぜひ最後まで読んで損のない相続手続きに役立ててくださいね。
不動産の相続税評価額はどう決まる？基本の仕組み
親や親族から不動産を相続したとき、多くの人が最初に不安になるのが「一体、相続税はいくらかかるんだろう？」ということではないでしょうか。
相続税を計算するためには、まず引き継いだ不動産が「いくらの価値があるのか」を金額で表す必要があります。この金額のことを「相続税評価額（そうぞくぜいひょうかがく）」と呼びます。
ここで最初に知っておきたい最大のポイントは、「相続税評価額は、実際の売買価格（時価）よりも安くなる」ということです。
一般的に、市場で普通に売買されている価格（時価）を100%とすると、相続税の評価額は以下のような目安で計算される仕組みになっています。
建物： 時価の約50%〜60%
土地： 時価の約80%
つまり、普通に売れば5,000万円くらいになりそうな不動産であっても、相続税を計算するときは3,500万円〜4,000万円程度に低く見積もってもらえるケースが多いのです。現金でそのまま持っているよりも、不動産として持っている方が相続税が安くなると言われるのは、この仕組みがあるからなんですね。
ただし、不動産は現金のように「通帳を見れば一目でいくらあるかわかる」というものではありません。そのため、ひとつのマイホームであっても「土地」と「建物」に切り分けて、それぞれ国が定めた独自のルールに沿って計算していくことになります。
次の章からは、まずは一番カンタンにわかる「建物」の評価方法から具体的に見ていきましょう。
建物の評価方法はシンプル！確認すべきは「固定資産税評価額」
不動産の相続税評価は「土地」と「建物」を分けて計算しますが、実は「建物」の計算は驚くほどシンプルです。なぜなら、自分で難しい計算をする必要が一切ないからです。
建物の相続税評価額は、毎年春ごろに自宅に届く「固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）」をそのまま使うというルールになっています。
固定資産税評価額 × 1.0
つまり、書類に書かれている金額がそのまま相続税の計算に使われます。
「固定資産税評価額」はどこを見ればわかる？
毎年4月〜5月頃、お住まいの市区町村（東京23区の場合は都税事務所）から「固定資産税の納税通知書」という封筒が届くはずです。
その中に入っている「課税明細書」という細かい数字がたくさん書かれた用紙をチェックしてみましょう。
ちなみに、亡くなった方がご自身で住んでいた家（マイホーム）であれば、この書類の金額がそのまま評価額になります。もし、その建物を第三者に貸し出していた場合（賃貸アパートなど）は、そこからさらに30%ほど評価額を下げてもらえる特例もありますが、まずは「書類の金額がベースになる」と覚えておけばバッチリです。
土地の評価方法はエリアで決まる！2つの計算方式とは
建物の評価は書類を見るだけでシンプルでしたが、「土地」の評価は少しだけステップを踏む必要があります。
土地の相続税評価額を計算する方法には、大きく分けて以下の2種類が存在します。
- 路線価方式
- 倍率方式
ここでよくあるのが「自分の場合はどっちを選んで計算すればお得なの？」という疑問ですが、実はこれ、自分で好きな方を選ぶことはできません。
どちらの方式で計算するかは、「その土地がどこにあるか（どのエリアか）」によって、あらかじめ国税庁が定めているのです。
ざっくりとしたエリアのイメージとしては、以下のようになります。
市街地や一般的な住宅街にある土地 ⇒ 「路線価方式」で計算
郊外や農村部などにある土地 ⇒ 「倍率方式」で計算
国税庁は毎年、全国の市街地の道路に対して「この道路に面している土地は、1㎡あたり〇〇万円です」という値段（＝路線価）をつけています。この路線価が設定されている道路沿いの土地は「路線価方式」を使い、路線価が設定されていないエリアの土地は「倍率方式」を使う、という明確なルールになっているわけです。
ご自身が相続した土地がどちらの方式になるかは、インターネットを使って誰でも簡単に調べることができます。
市街地の土地なら「路線価方式」（調べ方と計算方法）
市街地や一般的な住宅街に土地がある場合は、こちらの「路線価（ろせんか）方式」で計算します。
路線価とは、国税庁が道路ごとに設定した「1㎡あたりの土地の価格」のことです。この価格をベースにして、自分の土地の広さ（面積）を掛けることで評価額を出します。
路線価（1㎡あたりの価格） × 土地の面積（㎡）
ステップ1：「路線価」の調べ方
インターネットで「路線価図・評価倍率表（国税庁）」と検索し、国税庁の専用サイトにアクセスします。 調べたい土地がある都道府県→市区町村の順にクリックしていき、地図上からその土地が面している道路を探します。
ステップ2：路線価図の見方（数字の見方に注意！）
地図上の道路には、「300C」や「150D」といった数字とアルファベットが組み合わさった記号が書かれています。
ここで見るべきは「数字の部分」です。（アルファベットは人に土地を貸している場合に使うものなので、自宅の場合は無視してOKです）。
この数字は「千円単位」で書かれているため、数字に1,000を掛けた金額が1㎡あたりの価格になります。
（例）「300C」と書かれている道路に面している場合
300 × 1,000円 ＝ 300,000円
（この土地の路線価は、1㎡あたり30万円ということです）
ステップ3：実際の計算例
路線価がわかったら、あとは土地の面積を掛けるだけです。面積は、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。
路線価が30万円、面積が150㎡の土地の場合
300,000円 × 150㎡ ＝ 45,000,000円（評価額）
土地の形が悪いと評価額は下がる！
上記はあくまで「きれいな真四角の土地」を前提とした基本の計算です。実際の土地は、形がいびつだったり、道路に面している幅が狭かったり、奥に細長かったりすることが多いですよね。 そのような使い勝手の悪い土地の場合は、「補正率」という調整が入り、上記の計算結果からさらに評価額を安くしてもらうことができます。
郊外・農村部の土地なら「倍率方式」（調べ方と計算方法）
先ほどお伝えした「路線価」が設定されていない郊外や農村部などのエリアでは、こちらの「倍率（ばいりつ）方式」を使って計算します。
計算式は路線価方式よりもさらにシンプルで、建物のときにも登場した「固定資産税評価額」をベースに使います。
固定資産税評価額 × 評価倍率
ステップ1：「固定資産税評価額」を確認する
まずは、建物の評価でも使った毎年市区町村から届く「固定資産税の課税明細書」を用意しましょう。今回は「土地」の欄にある価格（評価額）をチェックします。
ステップ2：「評価倍率」の調べ方
次に、その土地に掛ける「倍率」を調べます。 路線価と同じく、インターネットで「路線価図・評価倍率表（国税庁）」のサイトにアクセスします。 都道府県を選んだあと、「評価倍率表」というメニューの中から市区町村を選ぶと、エリアごとの倍率が一覧になった表（PDFや画面）が出てきます。
ステップ3：実際の計算例
固定資産税評価額と倍率がわかったら、あとは2つの数字を掛け合わせるだけです。
固定資産税評価額1,000万円、評価倍率が1.1の土地の場合
10,000,000円 × 1.1 ＝ 11,000,000円（評価額）
倍率方式は土地の形が悪くてもそのまま！
路線価方式では「土地の形が悪いと安くなる補正」がありましたが、倍率方式の場合は原則としてそのままの計算となります。なぜなら、ベースとなる「固定資産税評価額」を市区町村が計算する段階で、すでに土地の形状などのマイナス要素が反映された金額になっているからです。
【重要】評価額が最大80%下がる「小規模宅地等の特例」を見逃さないで！
ここまで土地と建物の評価方法を解説してきましたが、計算した結果を見て「評価額が何千万円にもなってしまった！相続税が払えないかもしれない…」と不安になった方もいるかもしれません。
でも、安心してください。 亡くなった方が「ご自宅として使っていた土地」を相続する場合、強力な味方になってくれる「小規模宅地等の特例」という制度が存在します。
この特例を一言でいうと、「残された家族の生活基盤である自宅の土地まで税金で持っていかれないように、評価額を劇的に安くしてあげるよ」という国からの救済措置です。
驚異の「80%オフ」！どれくらい安くなる？
一定の条件をクリアすると、自宅の土地のうち「330㎡（約100坪）までの部分について、評価額を80%減額」してくれます。
路線価評価額「4,000万円」の土地（300㎡）の場合
4,000万円 × 80% ＝ 3,200万円（減額される金額） 4,000万円 － 3,200万円 ＝ 800万円
なんと、4,000万円の価値がある土地が、相続税の計算上はたったの800万円として扱われます。この特例が使えるかどうかで、相続税が数百万円単位で変わる（あるいは相続税がゼロになる）ケースが非常に多いのです。
特例を使えるのは誰？
この特例を使える主な人は、以下の通りです。
- 配偶者（夫や妻）： 無条件で使えます！
- 同居していた親族： 亡くなった方と一緒に住んでいた子どもなど（※相続後もそこに住み続けるなどの条件あり）
- 同居していない親族（通称「家なき子」）： 配偶者も同居親族もいない場合、過去3年以上持ち家に住んでいないなど、厳しい条件をクリアした親族
【要注意】特例を使うには「申告」が必須！
この特例を使って「評価額が下がった結果、相続税がゼロ円になった」という場合でも、税務署への相続税申告は必ず行わなければなりません。「ゼロ円だから何もしなくていいや」と放置してしまうと特例が認められなくなるため、ここは絶対に注意してください。
おわりに：迷ったら専門家に相談を！
不動産の相続税評価は、今回ご紹介した基本の計算をベースにしつつも、土地の形や利用状況によって細かな調整が入ります。特に「小規模宅地等の特例」が使えるかどうかの判断は非常に重要です。
「自分の場合はどうなるの？」「特例は使える？」と迷ったときは、一人で抱え込まず、相続税に強い税理士などの専門家に一度相談してみることをおすすめします。正しい評価額を出して、損をしない相続手続きを進めていきましょう！
