8,000万円の住宅購入を共働き夫婦が検討するとき｜借入額の決め方とペアローンの判断

「そろそろ家を買おうと思っています」

FPへのご相談で、最も多いテーマのひとつが住宅購入です。ただ、実際にお話をうかがうと、多くの方が銀行や不動産会社に「うちはいくらまで借りられますか」と尋ねるところから始めています。

順番が逆です。

銀行が出す金額は、年収と返済負担率から機械的に計算された「貸せる上限」にすぎません。先に決めるべきなのは、今の家計から逆算した「毎月これだけなら住居費として出し続けられる」という金額のほうです。この順番を入れ替えるだけで、購入後の家計の安定度は大きく変わります。

この記事では、次のようなご夫婦のケースを例に、住宅購入を検討する際の考え方を順を追って整理します。

モデルケース

項目	内容
世帯構成	30代のご夫婦（共働き、子どもは今後検討）
年収	夫800万円／妻800万円（世帯1,600万円）
現在の住まい	賃貸
希望物件価格	8,000万円

世帯年収1,600万円で8,000万円の物件は、年収倍率にして5倍。金融機関の審査基準から見れば、問題なく通る水準です。だからこそ、判断が難しいケースでもあります。

1. 銀行が出す金額は、家計の答えではない

住宅ローンの予算には、2つのまったく違う決め方があります。

ひとつは、銀行の計算式で決める方法。 審査では返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が主な基準になり、年収400万円以上で35%程度まで、という設定が多く見られます。世帯年収1,600万円なら、計算上は年間560万円、月47万円近い返済まで審査は通り得ます。

もうひとつは、今の家計の実績から決める方法。 こちらは「毎月これだけなら、暮らしを大きく変えずに住居費として出し続けられる」という金額です。

この2つは、しばしば10万円以上の差になります。銀行の計算式が見ているのは年収と他の借入状況だけで、次のような事情は一切入っていないからです。

• 今後の子どもの人数と教育費の方針（公立か私立か、中学受験の有無）
• 片方が育休・時短勤務に入ったときの収入減
• 転職・独立の可能性
• 親の介護で働き方を変える必要が出たとき
• 老後資金の積み立てを続けられるか

住宅ローンは30年以上続きます。その間、今の働き方がそのまま続く前提で審査上限まで借りるのは、家計の設計としては脆い構造です。銀行が出した金額は「ここまでなら貸せます」という回答であって、「ここまで払って大丈夫です」という意味ではありません。

今の家計から上限を出す手順

では、後者の金額はどう出すのか。出発点になるのは、今すでに毎月出ていっている「家賃」と、毎月手元に残っている「貯蓄額」です。

ご夫婦で貯蓄をされている方にうかがうと、「毎月20万円くらい貯まっています」といった形で、特に用途を決めずに積み上げているケースがほとんどです。それで問題ありません。むしろ、そこからこの貯蓄のどこまでを住居費に振り替えてよいかを切り分けるのが、この作業の中身になります。

手順は2段階です。

ステップ1：理論上の最大値を出す

家賃20万円、毎月の貯蓄が20万円のご夫婦であれば、合計40万円。これが「今の生活水準を変えずに住居費へ回せる理論上の最大値」です。貯蓄をすべて住宅につぎ込んだ場合の上限、と言い換えてもかまいません。

ステップ2：住宅以外に必要な積み立てを引く

ただし、貯蓄をゼロにする家計は現実的ではありません。用途を決めていなかったとしても、その20万円の中には本来こういうものが含まれています。

• 教育費（子どもを考えているなら、出産後は確実に必要になります）
• 老後資金（住宅ローンの完済年齢が60代後半なら、並行して積み立てる必要があります）
• 車の買い替え、家電の更新、旅行などの大きな支出
• 手元に置いておく生活防衛資金

このうち「今後も続けるべき積み立て」が月10万円だとすれば、住居費の上限は40万円ではなく30万円です。

面談では、ここを一緒に切り分けます。「なんとなく貯めている20万円」に名前をつけていく作業だとお考えください。名前がついていない貯蓄は、住宅ローンを組んだ瞬間にまるごと返済に吸収されてしまいます。

住居費はローン返済だけではない

さらに重要なのが、この「住居費の上限」の中にローン返済以外のものが含まれるという点です。持ち家には次の費用が毎月・毎年かかり続けます。

• 管理費・修繕積立金（マンションの場合、月3万〜5万円程度。将来の増額もあり得る）
• 固定資産税・都市計画税（8,000万円クラスの物件なら年20万〜35万円程度が目安）
• 火災保険・地震保険（現在は最長5年契約。5年で十数万円〜）
• 駐車場代（マンションの場合）

先ほどの例で住居費の上限が月30万円だった場合、管理費・修繕積立金で4万円、固定資産税の月割りで2.3万円かかるなら、ローン返済に回せるのは23.7万円です。ここを先に差し引かずに返済額を決めると、購入後に貯蓄ができない家計になります。

2. 8,000万円の物件に必要な自己資金

物件価格だけを見て資金計画を立てると、契約直前に数百万円の不足が判明することがあります。物件価格以外にかかる「諸費用」を最初に並べておきます。

諸費用の目安

諸費用の総額は、新築で物件価格の3〜5%、中古で6〜9%が一般的な目安です。8,000万円の物件なら、新築で240万〜400万円、中古で480万〜720万円になります。

費目	内容と目安
仲介手数料	中古の場合。8,000万円なら約271万円（税込）
登記費用	登録免許税＋司法書士報酬で50万〜80万円程度
ローン事務手数料	借入額×2.2%が主流。7,200万円なら約158万円
印紙税	売買契約書・金銭消費貸借契約書に各数万円
火災・地震保険料	5年一括で十数万円〜数十万円
修繕積立基金	新築マンションの場合、20万〜40万円程度
不動産取得税	軽減措置あり。入居後しばらくして納税通知が届く
引越し・家具家電	広さが変わると想定以上にかかる

このうち見落とされやすいのがローン事務手数料です。「借入額×2.2%」という定率型の場合、借入額が大きいほど金額が膨らみます。7,200万円を借りれば約158万円。これだけで軽自動車が買える金額です。定額型（数万円）を採用している金融機関もあるため、金利だけでなく手数料体系まで含めて比較する必要があります。

頭金と手元資金の線引き

自己資金を頭金に多く入れれば借入額が減り、支払う利息は減ります。ただし、次の2つは頭金にせず手元に残すのが原則です。

1. 生活防衛資金：生活費の6か月分。共働きでも、片方が病気やけがで働けなくなる可能性はあります
2. 数年以内に使う予定のあるお金：出産費用、車の買い替え、教育費の初期費用など

住宅購入の直後は、家具・家電・カーテン・引越しなどで想定外の出費が続きます。頭金を入れすぎて手元が薄くなり、結局クレジットカードのリボ払いや高金利のローンを使ってしまっては本末転倒です。

3. 金利が上がったら、返済額はどうなるか

2026年9月時点で、住宅ローンを取り巻く金利環境は転換期にあります。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.00%に引き上げ、7月30〜31日の金融政策決定会合ではこれを据え置きました。これを受けて、2026年9月時点では三菱UFJ銀行と三井住友銀行が住宅ローンの変動金利を0.25%引き上げています。

変動金利は長らく0%台が当たり前でしたが、その前提は崩れました。日銀は経済・物価・金融情勢を踏まえて段階的な利上げを継続する方針とされており、追加利上げがあれば短期プライムレートを通じて変動金利にも反映されていく流れです。

そこで確認していただきたいのが、「金利が上がったとき、自分たちの返済額がいくらになるか」です。

借入7,000万円・35年・元利均等返済の場合

適用金利	毎月返済額	総返済額
1.0%	約19.8万円	約8,300万円
1.5%	約21.4万円	約9,000万円
2.0%	約23.2万円	約9,740万円
2.5%	約25.0万円	約1億510万円
3.0%	約26.9万円	約1億1,310万円

※概算です。実際の返済額は金融機関の計算方法により異なります

1.0%から2.0%へ1ポイント上がるだけで、毎月の返済額は約3.4万円、年間で約41万円増えます。総返済額の差は約1,440万円です。

判断の軸は「変動と固定、どちらが得か」ではありません。「金利が2%まで上がっても、この返済額を払い続けられるか」です。払えるなら変動を選ぶ余地があり、払えないなら借入額を下げるか、固定金利で返済額を確定させるかの検討に入ります。

「5年ルール」「125%ルール」を安心材料にしない

多くの金融機関は、変動金利が上がっても返済額の見直しは5年ごと、見直し時も従来の125%が上限、というルールを設けています。急に返済額が跳ね上がらない仕組みです。

ただし、これは返済額が据え置かれるだけで、支払うべき利息が減るわけではありません。金利上昇局面では返済額に占める利息の割合が増え、元金がなかなか減りません。極端な場合、利息が返済額を上回って「未払利息」が発生し、最終回に一括請求されることもあります。激変緩和措置であって、負担を消してくれる仕組みではない、と理解してください。

4. 夫婦で借りる4つの方法

共働き夫婦の住宅ローンには、大きく4つの組み方があります。この選択は、購入後の税金・保障・万が一のときの処理にまで影響します。

組み方	契約本数	住宅ローン控除	団信	特徴
単独ローン	1本	本人のみ	本人のみ	最もシンプル。借入可能額は抑えめ
収入合算（連帯保証）	1本	本人のみ	本人のみ	合算者は返済義務を負うが控除も団信もなし
連帯債務	1本	2人とも可	商品による	フラット35など。夫婦連生団信のオプションあり
ペアローン	2本	2人とも可	2人とも可	諸費用が2本分かかる

最も注意が必要なのが収入合算（連帯保証型）です。合算者は返済義務だけを負い、住宅ローン控除も団信も対象外になります。「年収を合算すれば借入額が増える」という説明だけで選ぶと、この非対称性を見落とします。

ペアローンの税制メリットは小さくない

このご夫婦のケースでは、ペアローンに明確な金銭的メリットがあります。住宅ローン控除の借入限度額が、1人分ではなく2人分使えるためです。

たとえば7,200万円を借りる場合で、新築の認定長期優良住宅（借入限度額5,000万円）を購入したとします。

• 単独ローンで7,200万円：控除の計算基礎は限度額の5,000万円で頭打ち。年間の控除額は最大35万円
• ペアローンで3,600万円ずつ：それぞれの年末残高3,600万円が控除の計算基礎。年間25.2万円×2人で最大50.4万円

差は年間約15万円。控除期間13年では200万円近い開きになります。年収800万円ずつであれば納税額も十分にあるため、この控除枠は使い切れる水準です。

ただし、この金額の差だけで決めるべきではありません。次章のリスクと必ずセットで判断します。

5. ペアローンで必ず確認すべき3つのリスク

ペアローンは「2人で借りる」のではなく「2人がそれぞれ借りる」契約です。この違いが、想定外の場面で表面化します。

リスク1：片方の収入が減っても、返済は2人分のまま

30代のご夫婦であれば、今後の出産・育児は現実的なシナリオです。育児休業給付金は休業開始から一定期間67%（その後50%）の給付率で、しかも賃金月額には上限が設定されています。年収800万円の方の場合、給付額は従前収入を大きく下回ります。時短勤務に移行すれば、その後も収入は戻りきりません。

2人がフルタイムで働き続ける前提で組んだ返済額は、片方の収入が7割・5割になった局面で家計を直撃します。 借入額を決める段階で、「片方の収入が2〜3年間、6〜7割になっても返せるか」を必ずシミュレーションしてください。

リスク2：万が一のとき、ローンは半分しか消えない

団体信用生命保険（団信）は、契約者が死亡・高度障害になった場合にその人の債務を弁済する仕組みです。ペアローンでは、それぞれが自分の契約分にのみ団信を付けます。

つまり片方が亡くなっても、消えるのはその人のローンだけです。残された配偶者は、自分名義の3,600万円を1人の収入で返し続けることになります。しかも世帯収入は半減しています。

ここは生命保険の設計と直結する部分です。ペアローンを組むなら、残された側が返済を続けられるだけの保障を、団信とは別に確保しておく必要があります。連帯債務型で夫婦連生団信（どちらが亡くなっても全額弁済される）を選ぶ、という選択肢もこの文脈で検討します。

リスク3：離婚時の処理が極めて煩雑になる

住宅ローンは、離婚しても契約内容が変わりません。ペアローンで2本の契約があり、共有名義の不動産がある場合、片方が出ていっても返済義務は残ります。

売却して清算しようにも、売却価格がローン残高を下回れば（オーバーローン）、差額を現金で用意しない限り売れません。借入額が大きいほど、この不足額も大きくなります。

縁起でもない話に聞こえますが、契約の設計段階で確認しておくべき現実的なリスクです。FPとしては、ここを避けて通らずにお伝えします。

6. 2026年入居なら押さえておきたい住宅ローン控除の改正

住宅ローン控除は2026年（令和8年）入居分から制度が変わっています。ここは購入時期の判断にも関わる重要ポイントです。

制度の基本

項目	内容
控除率	年末ローン残高×0.7%
適用期限	2026年1月1日〜2030年12月31日入居（令和8年度改正で5年延長）
所得要件	合計所得金額2,000万円以下
ローン期間	10年以上
入居時期	取得後6か月以内

このご夫婦は「子育て等世帯」の上乗せ枠を使える

見落とされやすいのですが、上乗せ枠の対象になる「子育て等世帯」には、子どもがいない夫婦も含まれます。対象となるのは、①年齢40歳未満で配偶者がいる人、②40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、③19歳未満の扶養親族がいる人のいずれかで、判定は入居した年の12月31日時点の現況によります。

30代のご夫婦であれば、現時点で子どもがいなくても①に該当します。

新築住宅の借入限度額（2026〜2030年入居）

住宅性能区分	通常世帯	子育て等世帯	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅（2026・2027年入居）	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅（省エネ基準未満）	対象外	対象外	—

出典：国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置」（令和7年12月26日）、租税特別措置法第41条

注目すべきは、住宅の省エネ性能によって控除額が大きく変わる点です。認定長期優良住宅であれば子育て等世帯で5,000万円×0.7%＝年35万円、13年間で最大455万円。一方で省エネ基準に満たない「その他の住宅」の新築は、原則として控除がゼロになります。

8,000万円という予算帯であれば認定住宅・ZEH水準が現実的な選択肢に入ります。契約前に住宅性能評価書・認定通知書で性能区分を確認してください。 引き渡し後に「等級が足りず控除対象外だった」と判明しても、取り返しがつきません。

省エネ基準適合住宅は2028年入居が分かれ目

新築の省エネ基準適合住宅（認定住宅・ZEH水準に届かない区分）だけは、将来の制限が設けられています。2028年以降に入居する場合、建築確認が2027年12月31日以前または登記簿上の建築日が2028年6月30日以前であれば借入限度額2,000万円・控除期間10年（子育て等世帯の上乗せはなくなります）、どちらにも当てはまらなければ控除の対象外です。

注文住宅で着工が遅れ、入居が2028年にずれ込むと控除期間が3年分減る、という事態があり得ます。判定の起点は建築確認の時期ではなく「入居した年」である点に注意してください。

手続き上の注意

初年度は給与所得者でも確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で完結します。ペアローンの場合、夫婦それぞれが自分の分を申告します。

7. 借入額を決める前に確認する5項目

ここまでを踏まえた、契約前のチェックリストです。

1. 片方の収入が6割になったときの返済シミュレーションをしたか
育休・時短・転職・病気。いずれも起こり得ます。その局面で返済が続けられる借入額に収めます。

2. 金利2%の返済額で家計が回るか確認したか
変動金利を選ぶなら、上昇シナリオでの返済額が判断材料です。現在の金利水準だけで決めません。

3. 諸費用を含めた総額で資金計画を立てたか
物件価格だけでなく、諸費用・引越し・家具家電まで含めた総額で見ます。

4. 生活防衛資金を残したか
生活費6か月分は頭金に回さず手元に残します。

5. 住宅の省エネ性能区分を書面で確認したか
住宅ローン控除の金額を左右します。営業担当者の口頭説明ではなく、評価書・認定通知書で確認します。

まとめ

世帯年収1,600万円で8,000万円の物件は、審査上は問題なく通る水準です。だからこそ、銀行が出した金額をそのまま予算にしてしまいやすいケースでもあります。

押さえるべき順番を整理すると、次のようになります。

1. 今の家賃と毎月の貯蓄額から、住居費に回せる上限を出す（貯蓄のうち、今後も続けるべき積み立ては除く）
2. そこから管理費・修繕積立金・固定資産税を先に差し引き、ローン返済に回せる額を確定する
3. 金利上昇時の返済額を確認したうえで、借入額を決める
4. 借り方（単独／収入合算／連帯債務／ペアローン）を、税制と保障の両面から選ぶ
5. 住宅の性能区分を確認し、住宅ローン控除の金額を織り込む

住宅ローンは、多くの方にとって人生で最も大きな契約です。しかし、金額の大きさに比べて、検討にかけられる時間は決して長くありません。物件が気に入ってから契約までは、数週間ということも珍しくないからです。

だからこそ、物件を探し始める前の段階で「わが家の上限額」を決めておくことをおすすめします。上限が決まっていれば、予算内で選ぶだけです。逆に上限が曖昧なまま物件を見に行くと、気に入った物件に合わせて予算が膨らんでいきます。