概要
亡くなった方（被相続人）が自宅や事業用として使っていた土地を相続する際、その土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
「残された家族が、相続税を払うために住む場所や働く場所を失うことがないように」という配慮から作られた制度で、日本の相続対策において最も重要な特例の一つと言えます。
対象となる土地の種類
主に以下の4つのパターンがあります。
特定居住用宅地等
特定事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等
貸付事業用宅地等
1. 特定居住用宅地等
もっとも一般的に使われるケースです。
相続開始の直前において、被相続人等の居住の用に供されていた宅地が対象です。
• 減額率：80%
• 限度面積：330㎡（約100坪）まで
取得者ごとの適用の要件
相続人が誰であるかによって、満たすべき条件が分かれます。
・配偶者が取得する場合
無条件で適用が可能です。同居の有無や、相続後の所有・居住継続といった要件はありません。
・同居親族が取得する場合
相続開始の直前から申告期限（相続開始から10ヶ月後）まで引き続きその家に居住し、かつ、申告期限までその土地を所有している必要があります。
・別居親族（いわゆる「家なき子」）が取得する場合
被相続人に配偶者や同居親族がいないことが前提です。その上で、相続開始前3年以内に自分や配偶者などの持ち家に住んだことがない親族が、申告期限までその土地を所有している場合に適用されます。
注意が必要なケース
質問の多いケースをまとめました。
二世帯住宅
構造（内部で行き来ができるか等）によって以前は判定が厳しかったのですが、現在は**「区分所有登記」がされていなければ**、内部でつながっていなくても建物全体が居住用として認められ、敷地全体に特例が適用可能です。
老人ホームに入所していた場合
以下の要件を満たせば、自宅を空けていても特例の対象になります。
1. 被相続人に「要介護」または「要支援」の認定があったこと。
2. 自宅を他人に貸したり、他の親族が住んだりせず、維持されていたこと。
適用を受けるための手続き
この特例は、相続税が0円になる場合でも必ず申告が必要です。
「申告期限（10ヶ月以内）までに遺産分割が整っていること」が原則のルールですので、分割協議が難航しそうな場合は注意が必要です。
2. 特定事業用宅地等
被相続人が自営業などで店舗や事務所として使っていた土地が対象です。
※アパート経営などの「貸付事業」は含まれない点に注意が必要です。
• 減額率：80%
• 限度面積：400㎡まで
取得者ごとの適用の要件
誰の事業のために使っていた土地かによって、相続人が満たすべき条件が異なります。
・被相続人の事業用だった場合
その事業を引き継ぐ親族が、申告期限まで事業を継続し、かつ、その土地を所有している必要があります。
・生計を一にする親族の事業用だった場合
相続開始前からその土地で事業を営んでいた親族が、申告期限まで事業を継続し、かつ、その土地を所有している必要があります。
「3年以内」の制限
駆け込み的な相続対策を防ぐため、相続開始前3年以内に新たに事業用として使い始めた宅地は、原則としてこの特例の対象外となります。
ただし、事業用資産（建物など）の価額が土地の価額の15%以上であるなど、実態のある一定の事業規模がある場合は認められる例外もあります。
3. 特定同族会社事業用宅地等
被相続人（亡くなった方）やその親族が経営する「同族会社（法人）」の事業のために使われていた土地が対象です。
減額される割合：80%
対象となる面積の限度：400㎡まで
適用されるための主な要件
この特例を適用するためには、会社、取得する人（相続人）、土地の使われ方について、それぞれの条件を満たす必要があります。
会社の要件
相続開始の直前において、被相続人とその親族などで、その法人の発行済株式総数（または出資の総額）の「50%超」を保有している法人が対象です。一族で経営権を握っている同族会社であることが前提となります。
土地の使われ方の要件
相続開始の直前から、その同族会社の事業（店舗、工場、事務所など）として使われている土地であることが必要です。
ただし、アパート経営や駐車場業などの「貸付事業」に使われている場合は対象外です。その場合は、別の区分である「貸付事業用宅地等（減額率50%、限度面積200㎡）」に該当するかを判定することになります。
取得する人（相続人）の要件
土地を相続する人には、以下の要件が求められます。
・役員就任：相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月後）において、その法人の「役員」であること。
・保有の継続：申告期限まで、その土地を所有し続けていること。
・事業の継続：法人が申告期限まで事業を継続していること。
4. 貸付事業用宅地等
アパート経営や駐輪場など、他人に貸し出して収益を得ていた土地です。
• 減額率：50%
• 限度面積：200㎡まで
適用されるための主な要件
・被相続人の貸付事業用だった場合
貸付事業を引き継いだ親族が、申告期限までその事業を継続し、かつ、その土地を所有している必要があります。
・生計を一にする親族の貸付事業用だった場合
相続開始前から貸付事業を営んでいた親族が、申告期限まで事業を継続し、かつ、その土地を所有している必要があります。
